Salvare Budva dalla speculazione edilizia

Branka Plamenac, giornalista del settimanale montenegrino Monitor , è autrice di molte delle inchieste giornalistiche che hanno messo a nudo le speculazioni in atto sulla costa montenegrina, in particolare nella città di Budva. Proprio in questa città, considerata la capitale del turismo in Montenegro, l’abbiamo incontrata nel mese di luglio. All’ingresso della Città vecchia, seduti al caffè Mozart, Branka racconta nel dettaglio come Budva rischia di essere trasformata in una città fitta di grattacieli, in stile Vancouver.

Quando ha avuto inizio il boom edilizio a Budva?

E’ iniziato dopo la dichiarazione di indipendenza del Montenegro, a seguito del referendum del 2006. All’epoca il Montenegro era al centro dell’interesse internazionale. Nei primi mesi del 2007 arrivano investitori russi, e prende avvio il boom. Le statistiche ufficiali indicano comunque che i russi non erano al primo posto tra gli investitori. C’erano molti irlandesi, inglesi e solo al terzo posto i russi.

Circolava molto capitale, non solo estero ma soprattutto locale – finto sotto la copertura di capitale straniero – denaro accumulato durante gli anni della guerra, grazie al traffico di sigarette ed altro. Quel denaro andava investito in immobili. Si è quindi proceduto alla revisione della pianificazione territoriale, per poter costruirne di nuovi. È stato adottato in quegli anni il ‘Piano territoriale del Comune di Budva’, il vero colpevole di tutto. Perché col Piano territoriale si effettuano modifiche alle destinazioni d’area. Le aree che nei piani precedenti erano destinate a un turismo di qualità, dove non si poteva urbanizzare, sono andate perdute. Si è perduto completamente lo stile di una città mediterranea: parchi, oasi verdi, frutteti, uliveti, sono stati tutti trasformati in aree di edilizia urbana.

Il Piano ha rappresentato il più grosso attacco a Budva. Ha devastato il territorio che va dalla spiaggia di Jaz, dove c’è la linea di confine con la municipalità di Kotor, fino alla grande spiaggia di Buljarica, verso Sutomore e Bar. Non è stata nemmeno rispettata la Convenzione di Barcellona per la protezione del Mediterraneo dall’inquinamento, che il Montenegro ha firmato, e che prevede che non si possa costruire entro i 100 metri dal mare.

Poi cosa è successo?

Poi è seguito il ‘Piano generale urbanistico’ per una parte del territorio della municipalità: Budva e Bečići. La pianificazione esistente è stata cambiata e il nuovo piano ha reso possibili le densità attuali. Dove c’erano case di pochi piani, sono state date concessioni per case a più piani. Infine è stato adottato il controverso ‘Piano urbanistico dettagliato’ (DUP) per il centro di Budva. E’ quello che regola la parte più attraente di Budva, che va dalla strada statale al mare e dalla spiaggia Mogren fino a punta Zavala.

Quest’ultima zona per anni è stata conservata con finalità di turismo di alta categoria: hotel e simili. Perché in effetti Budva non ha una grande capacità di accoglienza, non ha molti hotel mentre ha molte stanze private. Questo spazio era stato tutelato anche nella pianificazione precedente.

Agli inizi degli anni ’70 erano arrivati addirittura esperti delle Nazioni Unite per redarre un piano, in collaborazione con gli esperti locali, di sviluppo di quest’area. In quel piano era tutto riservato al turismo di qualità e agli hotel. Il resto della città era previsto invece venisse mantenuto com’era, o ovviamente ristrutturato. Il piano non venne approvato. Poi è arrivato il boom degli investimenti…

Chi vi è dietro al Piano dettagliato di urbanizzazione per il centro di Budva?

Può essere considerato il piano della lobby dei costruttori, della mafia dell’edilizia. Sia locale che straniera. Il tutto si mescola con privatizzazioni pessime, hotel e terreni svenduti per pochi soldi. Si tratta di imprenditori vicini al governo montenegrino.

Il piano è stato adottato dall’amministrazione locale con il placet del governo centrale. Prevede che Budva si sviluppi secondo il modello della “città delle torri”. E’ proprio scritto nel testo: il modello scelto è quello della città di Vancouver.

Non molto tempo fa ho pubblicato un’inchiesta giornalistica proprio sul DUP Budva centro. Ho scritto quanto sto dicendo ora. L’articolo è stato ripreso anche da Dan e Vijesti (due dei principali quotidiani montenegrini, ndr.) ed ha provocato un vero e proprio shock tra i cittadini. Per loro tutto questo è incomprensibile: perché Vancouver? Se proprio si deve scegliere un modello perché non una città mediterranea?

Quando è stato adottato il DUP?

Il DUP è stato adottato nel 2008. La proposta iniziale era di permettere la costruzione di edifici a 15-16 piani, poi diminuiti a 13. Nello spazio che va da dove siamo seduti noi [ingresso della città vecchia] fino a punta Zavala, è previsto che vengano costruiti edifici di queste proporzioni. Ma anche nel resto della città, compresa la parte in collina, dove vivono pochi abitanti. Ciò tra l’altro significa che nessuno ha tenuto conto nemmeno del fatto che Budva si trova in una zona ad alto rischio sismico.

Se non sbaglio è del 1979 il famoso terremoto?

Sì esatto. Ha distrutto tutto. Gli hotel della Slovenska plaža si sono sgretolati come fiammiferi.

Anche la Città vecchia è stata distrutta?

Sì interamente. Fortunatamente non ci sono state vittime, nella città vecchia era tutto in macerie. Era il mese di aprile, una domenica di primo mattino.

Dopo il disastro sono venuti esperti dal Giappone, sono stati fatti studi con cui si indicava che a Budva non è possibile andare oltre i 3 piani. Così è stato costruito il complesso di Slovenska plaža, e si vede che ha una elevazione ridotta.

Ma tutto questo alla lobby del cemento non interessa. E si badi bene, non si tratterà di hotel, ma di edifici destinati alla vendita. Budva è già appesantita dagli appartamenti. Ci sono circa 4-5.000 appartamenti in vendita. Budva ha più appartamenti che abitanti. Ed è un duro colpo anche per il turismo. Perché non ci sono più strutture alberghiere, sono tutte abitazioni private.

Che tipo di turismo vi è a Budva?

Non c’è nemmeno l’ombra del turismo di alta qualità che si vorrebbe. Si tratta di persone che hanno una casa di proprietà e che abitano qui per un mese all’anno, oppure che affittano un appartamento spesso in nero. Il comune non è in grado di controllare tutto questo. Su tutto il territorio del Montenegro ci sono circa 300.000 stanze private e pochissimi hotel. Budva ne è il paradigma: pochi hotel e moltissime stanze private

Ma hanno già iniziato a costruire?

Il DUP è operativo, ma nel frattempo è sopraggiunta la crisi economica mondiale e il ritiro degli investitori. Anche i russi stanno abbandonando questo mercato, a causa degli scandali che si sono succeduti, delle fregature che hanno ricevuto.

Tutto questo, però, non ha avuto alcuna influenza sugli organi statali e locali, che hanno addirittura modificato il Piano adottato nel 2008. Non erano soddisfatti dei 13 piani. Il piano ora è stato modificato e comprende vere e proprie torri che superano i 20 piani. Nonostante la contrarietà dei cittadini, è stato firmato dal ministero per la Pianificazione territoriale. Il ministro era Branimir Gvozdenović, ora direttore politico del partito di governo (DPS). Nel frattempo il ministro è cambiato.

Il nuovo ministro è Predrag Sekulić?

Sì ma hanno solo scambiato le poltrone. Prima Predrag Sekulić era direttore del partito adesso è ministro, Gvozdenović era ministro e adesso è direttore del partito. Ad ogni modo, durante il mandato dell’attuale ministro si portano a termine le modifiche e le integrazioni del Piano per Budva centro. Arrivando a grandi aumenti di cubatura e di altezza degli edifici. E in alcuni luoghi dove i proprietari sono alti funzionari di partito e di governo al posto di 13 piani sono stati progettati edifici di 23 piani. Quindi Budva in pieno centro, molto vicino al posto in cui siamo seduti, avrà due torri gemelle. Il comune ha previsto che sorgano dove attualmente vi è un asilo pubblico, dove i miei figli sono andati da piccoli. In questo periodo i bambini stanno venendo trasferiti.

Però non sono ancora stati avviati i lavori di costruzione.

Non ancora, ma intanto si prepara il terreno per farli. Il comune ha venduto quei terreni a vari imprenditori, cessioni molto controverse. Tutto quello che nel piano precedente era previsto che si alzasse fino a 6, 7 piani, ora è aumentato a 10,11,12 ecc. è stata urbanizzata tutta l’area della Slovenska plaža, aumentando l’altezza degli edifici fino a 13 piani. Per un numero complessivo di circa 22 grattacieli.

Visto l’alto rischio sismico, è stato fatto almeno uno studio di fattibilità?

Ci sono persone che all’epoca hanno studiato la situazione, professori universitari che dopo il terremoto hanno sconsigliato di fare queste cose. Si è parlato di questo. Ma nessuno ascolta. I progettisti non ascoltano. Per quanto ne so uno studio serio non è stato fatto. Almeno nella zona dove abito, e di cui mi interesso molto, questo tipo di studi non è stato fatto. Anche perché non potrebbero dare risultati che confermano che si possono costruire edifici così alti.

Ma da chi si ottiene la concessione?

Dal ministero. Il via libera per questi progetti lo ha dato Branimir Gvozdenović. Lui stesso costruisce un centro di tre grattacieli, si chiamerà “Tre Canne ”. Lo potete vedere bene sul sito. “A soli 100 metri dal mare”… così è pubblicizzato. Appartamenti lussuosi a 100 metri dalla costa.

Cosa dice il ‘Morsko dobro’, cui spetta la gestione della costa?

Il Morsko dobro, azienda pubblica per la gestione e la difesa dei beni marittimi, amministra in modo tale da non pestare i piedi ai tycoon. Sai come funziona qui no? Le persone lavorano sotto nome altrui. Noi sappiamo chi c’è dietro, ma non si può dimostrare perché al catasto figurano altre persone come intestatari degli immobili.

Il Morsko dobro non si immischia nelle questioni dove ci sono interessi in ballo. Perché Budva è al collasso? Perché si devono soddisfare gli interessi altrui. Nel testo che ho pubblicato per MANS emerge chiaramente chi sono questi tycoon grazie ai quali Budva è così urbanizzata. Sono persone molto vicine al governo centrale.

Prendiamo per esempio il gruppo Atlas che controlla banche e un grande numero di aziende, tra le più ricche del territorio montenegrino. L’Atlas group, che formalmente è rappresentato da Duško Knežević, ha avuto la concessione per costruire sulla spiaggia Mogren. Lo puoi vedere sul loro sito, c’è il complesso che si chiama Mogren Garden . Su una spiaggia di rara bellezza naturale si vuole costruire un grattacielo. La cui altezza prevista era di 24 piani e poi diciamo che è stato ridotto a 11. Ma oltre questo edificio dovrebbe sorgerne un altro di 16 piani sulla collina, sulle rocce a dire il vero.

Anche qui nessuno dice niente?

È tutto nella zona di competenza del Morsko dobro, che non ha fatto niente. Anzi, quando ad uno dei dibattiti pubblici alla tv statale è stata fatta la domanda al rappresentante del Morsko dobro: perché è stato progettato quel complesso sulla spiaggia Mogren? Lui ha detto di non sapere niente. Figurarsi, quel progetto è ben visibile sul sito del comune. Gli stessi abitanti di Budva non riescono a capire a chi possa essere venuto in mente di fare una cosa del genere.

Come reagiscono i cittadini?

Alcuni cittadini di Budva sono insoddisfatti e hanno firmato una petizione.

Ma nessuno protesta?

Guarda, qui nessuno si interessa finché non vengono toccati gli interessi personali. Nessuno va a vedere i piani finché non si tocca qualcosa che li riguarda direttamente. Vanno a vedere se è stato dato qualcosa anche a loro, ma a tutti è stato dato qualcosa. Sai come hanno fatto a calmare la gente?

Innanzitutto aumentano la metratura sulle nuove costruzioni, chiunque abbia un terreno ne ottiene così dei vantaggi.

Secondo, consentono un aumento della cubatura di case già esistenti anche se i proprietari non ne hanno mai fatto richiesta. E’ accaduto anche a me, nella mia casa ho ricevuto la possibilità di fare 5 piani. Non vanno infatti a toccare solo determinate aree ma tutto, per poter giustificare i grattacieli sulla costa. Così pensano che tutti siano soddisfatti, ma in realtà non lo sono.

Nella mia zona, per esempio, abbiamo avviato una petizione e abbiamo raccolto circa 200 firme per far diminuire l’altezza degli edifici. Abbiamo inoltrato la richiesta anche al premier Igor Lukšić, al ministro Predrag Sekulić… non abbiamo ricevuto nemmeno una risposta. O meglio il premier ha detto che il piano ha ottenuto il via libera persino dal Tribunale costituzionale, perché alcuni cittadini hanno fatto ricorso indicando che il Piano di Budva non è in accordo con il Piano generale. Il Tribunale costituzionale però ha affermato che tutto è a posto e fine della storia.

Inoltre si progetta tutto dopo il dibattito pubblico. I cittadini vedono una cosa e poi l’amministrazione ne fa un’altra, il progetto sparisce e ritorna alla luce dopo essere stato approvato, quando è diventato legge. E quando si progetta dopo il dibattito pubblico, allora subentra la corruzione. Tutto passa attraverso la facoltà di architettura di Belgrado. A capo del team preposto alla pianificazione c’è il professor Miodrag Ralević, contro il quale sono state sollevate numerose accuse di corruzione depositate presso la magistratura di Kotor. Ora, secondo le informazioni di cui sono in possesso, la magistratura di Kotor sta pensando di avviare un’inchiesta per chiarire come si è arrivati ad approvare questo Piano per il centro di Budva. Non sappiamo più a chi rivolgerci. Questo piano andrebbe messo fuori legge per poter salvare Budva.

Quest’anno si celebra il ventennale da quando il Montenegro si è dichiarato “Stato ecologico”. Un Paese piccolo ma con una bellezza straordinaria, una natura che in alcune zone è ancora incontaminata. Non pensi che basterebbe poco per tenerlo ad un alto livello, per poterlo sviluppare in modo sostenibile e rispettoso?

Il Montenegro si sviluppa solo in un modo: il denaro accumulato durante il contrabbando di sigarette, poi investito in banche estere, soprattutto a Cipro, ritorna nel Paese e si ricicla nell’edilizia. L’ecologia a questa gente non interessa affatto. Il cosiddetto ‘Stato ecologico del Montenegro’ è molto lontano dal concetto di Stato che interviene a protezione dell’ambiente e quindi dei propri cittadini.