Macedonia: il mattone dal boom alla crisi

Una crisi incombe sul mercato immobiliare macedone. Negli ultimi 5-7 anni, Skopje ha vissuto un gigantesco boom edilizio, soprattutto nel settore residenziale. Il fenomeno, preceduto e seguito da un forte aumento dei prezzi delle case, è stato limitato alla capitale. Nel resto del paese, tranne in rari casi, edilizia residenziale e costi delle case sono rimasti depressi.

Gli aumenti dei prezzi sono stati particolarmente evidenti nel periodo 2007-2009 quando, secondo le stime effettuate dalla Banca nazionale, sono aumentati di oltre il 35%. Allo stato attuale, il prezzo medio al metro a Skopje ammonta approssimativamente a mille euro. I prezzi possono essere più bassi (700-800) nelle zone meno attraenti della città, ma anche sostanzialmente più alti (1.300 e più) nei nuovi quartieri d’élite.

Recentemente, con l’intensificarsi delle voci di crollo del mercato immobiliare, i prezzi sembrano essere leggermente diminuiti. Le pochissime statistiche pubbliche (oltre a quelle regolarmente prodotte dalla Banca nazionale, ci sono quelle semestrali fornite dalla società di consulenza privata Forton) indicano una diminuzione di circa il 3,5-5% del prezzo al mq per immobili residenziali negli ultimi sei mesi.

Domanda in crisi, offerta in eccesso

Il problema principale è la domanda, o meglio la mancanza di domanda. Negli ultimi dieci anni c’è stata una forte domanda di case nella capitale (purtroppo non ci sono dati pubblici attendibili sul numero esatto di appartamenti venduti) e questo ha fatto aumentare sia i prezzi che l’offerta. I profitti sono stati enormi. La febbre del mattone ha colpito sia i costruttori privati che il settore pubblico. Le ditte di costruzione sono sorte come funghi, mentre i comuni hanno iniziato a rilasciare licenze a ritmo forsennato.

Nel centro della città non c’è praticamente spazio per muoversi. Parchi sono stati spazzati via, alberi secolari abbattuti (ma nessuno ha voglia di protestare), marciapiedi divelti. Si è cominciato a costruire edifici uno sopra l’altro. Quartieri storici come Debar Maalo, zona un tempo nota per le vecchie case con i giardini, sono stati intasati da nuovi edifici. Le strade sono però rimaste piccole, rendendo il traffico impossibile e i residenti nervosi.

Improvvisamente, tuttavia, la domanda si è fermata: secondo alcune stime, di circa il 30% rispetto all’anno scorso. Questo dato racconta però solo una parte della storia, se non messo in correlazione con la realizzazione di nuovi appartamenti. Secondo alcuni dati Forton, il numero di nuovi appartamenti consegnati nella prima metà del 2013 (circa 1.800-1.900) è quasi doppio rispetto alla seconda metà del 2012 (circa 1000): questo per effetto del completamento delle costruzioni in corso. Secondo la stessa stima, altre mille case dovrebbero essere completate entro la fine dell’anno.

Secondo altre stime rese pubbliche (senza citare però fonte e metodologia) da figure di alto livello nel settore bancario, a Skopje ci sono circa 4.000-5.000 nuovi appartamenti invenduti. I dati Forton più recenti suggeriscono ancora una volta un aumento del numero di appartamenti invenduti nel corso dell’ultimo anno, ora pari al 43%. In sintesi, la gente ha smesso di comprare appartamenti.

I dati non sono chiari perché molti costruttori sono restii a condividerli. Mentre alcuni di loro sono più onesti sulla situazione difficile, altri mantengono le apparenze nel tentativo di calmare il mercato. Il più semplice dei dati, quello sul numero di appartamenti venduti mensilmente, non viene reso pubblico.

Media, crediti e mercato

In assenza di dati chiari, un indicatore significativo è il panico nei media. La stampa è satura di articoli sul mercato immobiliare. Alcuni mettono in guardia su un crollo imminente, altri (probabilmente sponsorizzati) raccontano storie incoraggianti e pronosticano un futuro aumento dei prezzi, cercando di attirare acquirenti. Rispetto a 2-3 anni fa, la copertura mediatica del mercato immobiliare si è moltiplicata.

Ci sono altri indicatori importanti. Circa un anno e mezzo fa, il governo ha lanciato una campagna che cercava di calmierare i prezzi delle case tramite la costruzione di appartamenti pubblici, poi venduti a prezzi sovvenzionati (ma sempre di mercato). Nessuno l’ha detto ad alta voce: l’obiettivo dichiarato della campagna era quello di aiutare i giovani ad avere una casa, ma sembra che il governo fosse preoccupato per il mercato surriscaldato.

Un altro indicatore è l’aumento dei crediti in sofferenza. Non ci sono dati chiari sulla loro ripartizione settoriale, ma è ragionevole pensare che molti siano nell’edilizia. Le banche sono sempre più intransigenti verso i costruttori che non riescono a rimborsare i prestiti (di nuovo, niente dati pubblici) e hanno accumulato un bel po’ di immobili, ma a quanto pare non possono venderli. Hanno ricevuto molta attenzione negativa le banche che non vogliono abbassare i prezzi dei loro nuovi "beni". Alcuni mesi fa, la Banca nazionale ha deciso di ammortizzare (20% l’anno) il patrimonio immobiliare sui conti bancari: ciò significa un ammortizzamento completo su un periodo di 5 anni.

La decisione rappresenta un tentativo di fare ordine nei bilanci delle banche. E se le banche sembrano aver conteggiato utili da attività che non possono effettivamente vendere, è probabile che alcune possano essere nei guai fino al collo.

Alcuni direttori di banca hanno lanciato avvertimenti: se i prezzi non scendono, il mercato arriverà al collasso. I costruttori non saranno in grado di vendere le case e rimborsare i prestiti. Molti costruttori sostengono invece che per loro la riduzione di prezzo non sia un’alternativa a fronte degli ingenti investimenti fatti.

Sindrome spagnola?

Ovviamente, il panico deprime ulteriormente la domanda. Gli acquirenti aspettano di vedere se i prezzi scenderanno. È chiaro che molta della domanda in eccesso (accumulata nel lungo periodo) che aveva originariamente alimentato il boom è stata assorbita dal mercato, mentre le accresciute aspettative scoraggiano anche la domanda regolare.

I prezzi dovrebbero scendere, così come erano saliti con esuberanza 4-5 anni fa. Tuttavia, spesso non lo fanno fino a quando è troppo tardi e la crisi si è propagata agli altri settori trainati dall’edilizia.

La situazione è molto simile al modo in cui la crisi è iniziata in parecchi altri paesi, il caso più recente quello della Spagna. Il mercato immobiliare surriscaldato che crolla per la mancanza di domanda e trascina giù le banche con sé, rallentando l’intera economia.

La domanda ora è, quanto duro sarà l’atterraggio? In un mercato piccolo come la Macedonia, una bolla può non scoppiare completamente, ma la sua prolungata deflazione sarà altrettanto dannosa. La modesta crescita del paese negli ultimi anni, interrotta dalla crisi globale, è stata in gran parte trainata dal galoppante settore delle costruzioni. Con il settore ormai sull’orlo del collasso, il paese guarda ad una nuova e probabilmente più profonda recessione.

Questa pubblicazione è stata prodotta con il contributo dell’Unione Europea. La responsabilità sui contenuti di questa pubblicazione è di Osservatorio Balcani e Caucaso e non riflette in alcun modo l’opinione dell’Unione Europea. Vai alla pagina del progetto Racconta l’Europa all’Europa.