Montenegro, corsa agli immobili

Grazie ai bellissimi paesaggi e ai prezzi vantaggiosi delle proprietà, il Montenegro sta diventando la meta preferita degli investitori stranieri. Gli investitori provenienti dalla Russia e dall’Unione europea mostrano un forte interesse per i beni immobili, soprattutto sulla costa adriatica, che costano il 30% in meno rispetto alla confinante Croazia.

Le statistiche indicano che in Montenegro i prezzi dei beni immobili sono aumentati fino al 60% negli ultimi 2 anni. Infatti, i prezzi delle proprietà variano da un giorno all’altro e per il momento un metro quadro di terreno sul litorale costa dai 300 ai 500 euro mentre un metro quadro di casa al mare costa tra i 1000 e i 3000 euro.

Una delle mete prestigiose del Montenegro, per gli investitori stranieri, risulta il golfo delle Bocche di Cattaro. Lì si trova il piccolo paese di Risan, fondato nel IV secolo avanti Cristo dagli antichi Illiri, noto come il luogo di soggiorno di Teuta, regina illirica, che conserva i resti di edifici e mosaici risalenti al I e III secolo a.C.

C’è anche l’antica Perast, nota come il più antico insediamento umano, a quanto è dato sapere, sulle sponde delle Bocche di Cattaro (3500 anni a.C). Oggi, Perast si presenta come uno degli esemplari più belli di architettura barocca sulla costa adriatica con dei palazzi monumentali ed altri edifici minori in pietra, intrecciati con edifici sacri di meravigliosa bellezza.

Infine, c’è Kotor (Cattaro), città di lunga tradizione marittima, circondata da antiche mura, dentro le quali si trovano circa trenta chiese, di cui alcune, risalenti all’epoca medioevale. Nel 1979, il Comitato dell’UNESCO ha inserito la regione di Cattaro nel suo Registro del patrimonio culturale e naturale.

Per gli stranieri che vogliono acquistare proprietà in Montenegro non ci sono molte difficoltà dal punto di vista della legislazione. Secondo l’attuale Legge sulla proprietà, ereditata dalla ex SRJ (Repubblica Federale di Jugoslavia), gli stranieri possono comprare le proprietà in Montenegro soltanto se i cittadini del Montenegro possono comprare le proprietà nel paese di origine dello straniero, cioè vale il principio delle reciprocità.

La legislazione montenegrina proibisce agli stranieri di possedere i terreni, se non hanno una società registrata in Montenegro. Di conseguenza, molti stranieri creano una persona giuridica montenegrina, che poi diventa il soggetto che acquista i terreni. Le compagnie straniere di investimento, consigliano ai loro cittadini che adesso è il momento giusto per acquistare proprietà sulla riviera adriatica montenegrina, visto che i prezzi sono ancora molto più bassi rispetto alla costa adriatica della Croazia. Fino ad ora i più interessati sono i russi e i britannici.

Tuttavia, è in corso una polemica sull’opportunità di sostenere o meno il boom degli investimenti stranieri. Inoltre emerge un’altra questione molto importante: la vendita non controllata come influenza le risorse naturali del Paese?

Secondo quanto riporta il settimanale montenegrino "Monitor" (24 novembre), il professore di Diritto internazionale privato della Facoltà di Giurisprudenza del Montenegro, Blagota Mitric, sostiene che la liberalizzazione assoluta del mercato delle proprietà porta con sé vari problemi, comuni per tutti i paesi in transizione. Il professor Mitric spiega che all’epoca, nella ex Jugoslavia, gli investimenti diretti stranieri erano proibiti perché il paese cercava di proteggere le risorse naturali ed evitare lo sfruttamento dei lavoratori, con l’obiettivo finale di far rimanere il profitto all’interno del Paese. "Le prossime generazioni si chiederanno cosa hanno fatto i loro predecessori vendendo i territori e tutti i beni immobili agli stranieri" ha aggiunto il docente di Podgorica. La proposta di Mitric è di dare in concessione terreni e alberghi agli stranieri, invece di venderglieli.

Dall’altra parte, l’avvocato di Podgorica, Dragan Prelevic, sostiene che non esistono motivi, ovviamente quando si raggiunge il principio delle reciprocità, che impediscano agli stranieri, e soprattutto ai cittadini dell’Ue, di comprare delle proprietà in Montenegro. "Al contrario, penso che questo sia estremamente positivo per l’economia e la cultura del Montenegro, perché loro utilizzeranno al meglio le possibilità che offre la nostra costa." Prelevic sottolinea che la condizione affinché l’arrivo degli investitori stranieri diventi un vantaggio per il Montenegro, è data dalla pianificazione delle costruzioni sui terreni, da una precisa politica di tassazione ed anche da un controllo severo dell’esecuzione degli investimenti.

Secondo Prelevic, bisogna dare la possibilità agli stranieri di comprare e di investire in Montenegro, ma adeguandosi a regole ben definite: "Bisogna dargli la possibilità di costruire case, ville e marine di lusso, ma secondo le regole precise e sotto un controllo continuo, così costruiamo un ambiente favorevole." Prelevic avverte che se il Montenegro decidesse di chiudere il mercato agli stranieri manderebbe un segnale negativo agli investitori stranieri e di conseguenza i prezzi delle proprietà scenderebbero immediatamente, lasciando lo spazio agli investitori locali di comprare dei beni immobili a prezzi bassi e poi di rivenderli a loro volta.

Ad ogni modo, entrambe le parti concordano sul fatto che il Montenegro deve difendere il suo patrimonio ambientale e impedire la cementificazione selvaggia del territorio lungo la costa adriatica.

Il Paese potrebbe imparare qualcosa dalle amare esperienze dei vicini. La costa dell’Istria occidentale, nella confinante Croazia, ha perso in parte il suo fascino per la presenza di alberghi e insediamenti non pianificati, causati dalla mancanza di una reale politica di tutela del territorio. Anche la Bulgaria ha commesso alcuni []i, sempre a causa dell’assenza di regole precise sulla pianificazione edilizia dei terreni lungo il mare. Secondo quanto riporta "Monitor", negli ultimi 2 anni più di 50.000 appartamenti, non pianificati, sono stati costruiti sulla costa del Mar Nero, provocando un calo d’interesse per questi beni immobili e di conseguenza un calo dei prezzi ed anche un calo d’interesse dei turisti.