Il mercato immobiliare ha fatto boom

Di Nedjeljko Rudovic*, Podgorica, per BIRN, Balkan Insight, 15 febbraio 2007 (titolo originale: "Real Estate boom in Montenegro Worries Opposition")
Traduzione per Osservatorio sui Balcani: Carlo Dall’Asta

Aumentare la tassazione sui passaggi di proprietà: questa è la pressante richiesta rivolta al governo del Montenegro ora che crescono le preoccupazioni per il boom sfrenato degli investimenti immobiliari stranieri, che potrebbe comportare un deterioramento ambientale nonché l’arrivo nel Paese delle mafie straniere.

Il nuovo Stato indipendente dell’Adriatico è divenuto negli anni recenti un popolare approdo per i potenziali compratori alla ricerca di case di vacanza.

I prezzi più bassi rispetto alla vicina Croazia, le bellezze naturali e la posizione geografica del Montenegro, ad un’ora di volo da Roma, hanno portato ad un affollamento di acquirenti stranieri.

Ma alcuni ritengono che il governo non stia traendo molto vantaggio dalla situazione ricavandone delle entrate supplementari. Certi membri dell’opposizione vorrebbero anche che lo Stato controllasse più rigorosamente l’afflusso di valuta straniera, soprattutto di quella proveniente dalla Russia, al fine di impedire che il Montenegro diventi la meta favorita dei russi.

Il governo ha dichiarato che prenderà in considerazione l’ipotesi di innalzare l’attuale tassa del due per cento sui passaggi di proprietà, ma che non prevede incrementi sostanziali, dato che non vuole scoraggiare i potenziali acquirenti.

Il mercato immobiliare in Montenegro continua ad essere in crescita. Attualmente i prezzi al metro quadro per i terreni costieri vanno dai 50 ai 200 euro al metro quadro, a seconda delle località, mentre i prezzi degli appartamenti e delle ville, sempre al metro quadro, variariano dai 1.500 ai 3.000 euro. Inoltre le agenzie prevedono che i prezzi continueranno a crescere a causa della enorme e costante domanda.

I dati del ministero delle Finanze mostrano che le entrate derivanti da passaggi di proprietà immobiliari nel 2006 si sono quadruplicate rispetto al 2004, per un ammontare totale di circa 750 milioni di euro.

Ciò si è tradotto per il governo in un netto incremento delle imposte complessivamente riscosse sulle proprietà immobiliari: dai 3,84 milioni di euro del 2004 e dai 5,14 milioni del 2005, si è passati ai 14,64 milioni del 2006.

Questi dati riflettono una crescita nella domanda immobiliare, ma suggeriscono anche che da questa tendenza lo Stato potrebbe trarre un profitto assai maggiore se innalzasse la percentuale d’imposta.

Per il momento gli investitori stranieri, che sono in maggioranza russi, britannici e irlandesi, stando a quanto riferiscono le agenzie immobiliari, devono aprire delle imprese private in Montenegro per poter comprare dei terreni, dato che le persone fisiche straniere per legge non possono farlo.

Nebojsa Medojevic, leader del Movimento per i cambiamenti, il più forte partito di opposizione, sostiene che il governo potrebbe fare in futuro un uso più estensivo di questa clausola.

"Noi proponiamo che tutte queste imprese siano obbligate per legge ad assumere almeno un dipendente locale", ha detto. "Ci sono 10.000 di queste compagnie di proprietà di stranieri, per cui ciò vorrebbe dire 10.000 nuovi posti di lavoro".

In aggiunta Medojevic chiede una più rigida regolamentazione ambientale, per avere la sicurezza che i compratori possano costruire solo ciò che è stato deciso nei piani regolatori. Per il momento il Paese non ha un sistema coerente di piani regolatori, il che vuol dire che i proprietari terrieri spesso possono virtualmente fare ciò che vogliono con i loro terreni, senza dover considerare la presenza e la capacità delle esistenti reti idriche, fognarie, di produzione e distribuzione energetica, nonché le possibilità di accesso alla rete stradale.

Medojevic ha poi dichiarato a Balkan Insight che si dovrebbero anche alzare le tasse per i possessori di seconde case che per un intero anno non vivono nelle loro proprietà.

Anche la tassa d’acquisto del due per cento dovrebbe essere aumentata, ha insistito, e i guadagni dovrebbero essere reinvestiti nella parte settentrionale, ancora non sviluppata, del Montenegro.

Nella vicina Croazia imprese e persone fisiche, locali e straniere, devono pagare una tassa sulle case di vacanza. Questa tassa è imposta dalle municipalità locali, nella misura di 5-15 kuna al metro quadro. Le case di vacanza sono tutte utilizzate solo occasionalmente o stagionalmente. In aggiunta tutti i turisti devono pagare una piccola quota giornaliera di circa un euro.

Il governo del Montenegro è più cauto, attento a non allontanare compratori che solo recentemente hanno scoperto il Paese. Koviljka Mihajlovic, assistente del ministro delle Finanze, ha dichiarato a Balkan Insight che l’ufficio delle imposte ha già suggerito di aumentare la tassa sulle compravendite immobiliari.

"Faremo probabilmente una valutazione nel corso di quest’anno e quasi sicuramente decideremo di aumentare la tassa", ha detto Mihajlovic. "Comunque questo aumento non sarà significativo, e non entrerà in vigore prima del prossimo gennaio".

Mihajlovic ha poi sostenuto che il Montenegro ha consapevolmente optato per un basso regime fiscale per attrarre gli investitori, e che proprio per questo motivo l’attuale tassa sulle proprietà immobiliari non dovrebbe aumentare di molto.

Il governo non ha risposto alle richeste portate avanti dal Movimento per i cambiamenti, di porre maggiore attenzione alla provenienza del flusso di denaro che dall’estero arriva in Montenegro.

Medojevic sostiene che gran parte di questo flusso è destinato a riciclare denaro sporco. "In maggioranza le proprietà immobiliari vengono pagate in contanti, non tramite conti bancari", ha detto Medojevic. "Ecco perché lo Stato dovrebbe essere attento rispetto al problema del riciclaggio del denaro. Il fatto è che insieme a questa enorme quantità di denaro russo arriva anche la mafia russa che lo possiede".

Da molto tempo c’è il sospetto che gli investitori stranieri, specialmente quelli russi, stiano riciclando denaro proveniente da attività illecite tramite l’acquisto di proprietà immobiliari in Montenegro.

La polizia ha aperto un’inchieta su due cittadini russi arrestati all’aeroporto di Podgorica nel dicembre 2006 perché trovati in possesso di 745.000 euro e 6.100 dollari americani. Essi non sono stati in grado di fornire alcuna prova documentale sulla provenienza di questo denaro. Le indagini sono tuttora in corso.

Medojevic ha affermato di temere un’ondata di cittadini russi con dubbie credenziali di uomini d’affari, che si riverserebbero in Montenegro per collocare i propri soldi di provenienza illegale.

Sinisa Stevovic, leader di una ONG ambientalista in Montenegro, ha detto che l’espansione incontrollata del mercato sta danneggiando l’ambiente e mettendo sotto pressione la capacità delle infrastrutture.

In Croazia gli acquisti da parte di stranieri delle proprietà immobiliari site lungo la popolare costiera sono controllate dal ministero della Giustizia, che deve dare la propria esplicita approvazione ad ogni compravendita.

E uno speciale ministero croato per il Mare, il turismo, il traffico e lo sviluppo è diventato negli ultimi anni più attivo nel coordinare i piani urbani genarali e locali.

In Croazia vige una tassazione del cinque per cento su tutti i passaggi di proprietà in ambito immobiliare e, come in Montenegro, la percentuale è unica, non essendo previste norme specifiche per gli acquirenti stranieri.

Tornando al Montenegro, Stevovic ha proseguito dicendo che l’attuale tassa del due per cento sulle compravendite non permette di procedere molto nella direzione di coprire i costi del miglioramento delle fatiscenti infrastrutture: reti stradali, idriche e fognarie.

"Il terreno agricolo è stato velocemente convertito in insediamenti illegali, senza alcuna pianificazione riguardo alla sostenibilità del loro uso e mantenimento", ha sostenuto.

Ma l’analista finanziario Predrag Drecun ha dichiarato che il mercato immobiliare non può essere incanalato e costretto con la facilità che si immaginano certe ONG e certuni leader dell’opposizione.

Drecun ha detto che sarà difficile imporre delle soluzioni che non scoraggino gli investitori. Ha suggerito che il Montenegro potrebbe anche seguire l’esempio della Gran Bretagna, dove gli stranieri sono incentivati ad acquisire le case in lease (comodato d’uso) di 99 anni, anziché acquistarle propriamente.

"Da come stanno adesso le cose il Montenegro potrebbe diventare di proprietà degli stranieri" ha detto Drecun. "Ecco perché noi dovremmo valutare se offrire la terra agli investitori stranieri con la formula del lease di 99 anni, come hanno fatto gli inglesi".

* Nedjelko Rudovic è coordinatore di BIRN per il Montenegro. Balkan Insight è la pubblicazione web di BIRN.