Comprare un appartamento a Belgrade Waterfront? Pessima idea

(Pubblicato originariamente da Peščanik il 18 ottobre 2015, selezionato e tradotto da Le Courrier des Balkans e OBC)

Fin dall’inizio del progetto Belgrade Waterfront, i suoi promotori pubblici si sforzano di mostrare che vi è una forte domanda per gli appartamenti messi in vendita. Il primo ministro serbo Aleksandar Vučić ha ad esempio anticipato che duemila appartamenti sarebbero stati venduti già il primo giorno. Per fornire dei paragoni, a Belgrado si vendono circa tremila appartamenti all’anno. Anche il sindaco della capitale, Siniša Mali, che aveva annunciato a marzo l’avvio delle vendite, non ha perso occasione per sottolineare questo supposto appetito del mercato immobiliare. Dopo aver compreso che senza la concessione edilizia sarebbe stata illegale la vendita degli appartamenti, si è poi affrettato a sottolineare che non si trattava realmente di una vendita, ma piuttosto di una prenotazione. Si è felicitato in quell’occasione del fatto che già seimila appartamenti sarebbero stati venduti-prenotati.

Prova d’acquisto

Per capire come funziona questa vendita-prenotazione di un appartamento a Belgrade Waterfront abbiamo allora provato ad acquistarne uno. Ci siamo iscritti sul sito ufficiale del progetto , e abbiamo ricevuto le indicazioni di recarci sabato 3 ottobre presso la sede dell’azienda belgradese che si occupa “dell’evento di vendita". Nella comunicazione ci chiedevano di portare con noi mille euro come acconto per la prenotazione. Ci venivano inoltre richieste alcune informazioni personali che il Commissario alle informazioni di interesse pubblico e alla protezione dei dati personali, Rodoljub Šabić, ha già qualificato come richieste illecite.

Durante “l’evento di vendita” i potenziali acquirenti si sono visti mostrare dei modelli di parte del progetto immobiliare. Chi era preposto alla vendita e le hostess facevano facce d’orrore ad ogni espressione di dubbio o a qualsiasi domanda su eventuali ritardi, garanzie e sulla messa in opera dei lavori. Come osavamo dubitare? Non si viene certo a questi eventi esclusivi per mostrare scetticismo, ma per far parte dell’"esperienza”. Tutto questo è emerso in una discussione con l’addetta alla vendita che ci ha specificato, fin dall’inizio, che aveva a disposizione al massimo venti minuti, ma che era comunque là per “rispondere a tutte le nostre domande e prendersi cura di una nostra eventuale prenotazione”.

Durante la prima parte dell’incontro ci è stato spiegato cosa sarebbe stato costruito: un edificio dove noi desideravamo acquistare l’appartamento e al fianco un altro edificio simile, un hotel “mondiale”. “Tutto sarà pronto entro il 2018, con il margine di qualche mese, siate comprensivi”. Nel circondario, dovrebbe essere costruita anche una torre ed un centro commerciale, “ma per questo ci vorrà più tempo, dai 4 ai 5 anni”.

Alla nostra domanda in merito alle garanzie, riceviamo di nuovo la stessa risposta: “Ma come osate avere dei dubbi?”. Visto che ci viene proposta una prenotazione è legittimo ritenere che i dettagli e le garanzie siano incluse nel compromesso di vendita.

Nei meandri della prenotazione

Seconda tappa: la scelta degli appartamenti. Ci viene mostrata qualche planimetria: due appartamenti di circa 50 m² e due più grandi, di circa 90 m². Ci fa scegliere. Noi chiediamo quali siano le altre offerte e ci viene risposto che “sono tutte identiche”. Dobbiamo sceglierne uno per metterci poi d’accordo sul prezzo, che dipende dalla vista del balcone. Il venditore apre un altro fascicolo contenente altre planimetrie, tira fuori il progetto di un appartamento di circa 60 m²: prendiamo questo. Sesto piano, nessuna vista sul fiume e questo fa abbassare il suo prezzo. Accettiamo e ci viene richiesto un prezzo di 2.644 euro al m² tasse escluse. Il garage è obbligatorio e costa 19.000 euro. In totale fanno 200.000 euro. Domandiamo quanto ci costerebbe un appartamento con vista al decimo piano. Risposta: 3200 euro al m², “ma ci sono solo appartamenti grandi di 90 m²”.

Sotto l’occhio del venditore calcoliamo il totale – cifra che ovviamente non abbiamo – e ci decidiamo per il più piccolo. Ci chiede se abbiamo i mille euro per la prenotazione, ma noi prendiamo tempo.

Domanda: l’acconto è rimborsabile? No, e se non sottoscriviamo l’accordo di vendita entro dieci gironi si terranno i soldi. Chiediamo allora di vedere il contratto e ci rimanda all’ufficio per i servizi finanziari dove potremo sottoscrivere la prenotazione, pagare i mille euro e fare tutte le domande che vogliamo. Ci prega poi di essere comprensivi “che i venti minuti sono trascorsi” e che non ha “risposte a tutto”.

Ai servizi finanziari ci dicono che non possono mostrarci il contratto, ma che il venditore risponderà sicuramente a tutte le nostre domande se lo chiameremo per telefono “ma non oggi”.

Il documento molto interessante che riceviamo contiene lo scaglionamento dei pagamenti, che obbliga l’acquirente a versare somme predefinite in determinati momenti. Un’ottima idea per permettere all’investitore di finanziare il cantiere! Ma da questo nasce perlomeno una domanda: se i lavori sono finanziati con i soldi dei futuri proprietari perché abbiamo bisogno di un investitore straniero detentore del 62% dei titoli di proprietà e sacrificare uno dei luoghi più belli di Belgrado?

Tanti dubbi, poche risposte

Sotto i sorrisi ammiccanti delle hostess lasciamo Belgrade Waterfront muniti di una busta e della planimetria del nostro appartamento. I giorni successivi cerchiamo di raggiungere per telefono l’addetto alla vendita, il servizio giuridico o chiunque possa inviarci il contratto di vendita così che noi lo possiamo visionare, ma senza successo. La sera del 3 ottobre il direttore generale del progetto Belgrade Waterfront, Nikola Nedeljković, ha dichiarato che l’avvio della vendita degli appartamenti era stato un successo e che il 75% delle unità proposte erano già state vendute.

Un’affermazione non solo falsa ma che svela anche un modo perlomeno strano di vendere appartamenti: questi ultimi non sono infatti in vendita, ma si propone agli interessati un contratto molto dubbio in cui i potenziali acquirenti si impegnano a versare – senza nemmeno aver potuto visionare il contratto di vendita – mille euro non rimborsabili. Se non firmeranno poi il contratto di vendita e non verseranno un 10% d’acconto del valore del bene che intendono acquistare perderanno l’intera somma.

Gli acquirenti non hanno mai potuto visionare il contratto di vendita e non viene fornita loro alcuna indicazione su garanzie, ritardi di costruzione né su caratteristiche specifiche degli appartamenti. Per fortuna però c’è un addetto alla vendita mieloso pronto a dissipare ogni dubbio.

L’apertura della vendita degli appartamenti di Belgrade Waterfront non cambia nulla rispetto a quello che già si sapeva prima e si svolge con le stesse modalità dell’intero progetto: senza la minima trasparenza e a scapito dei cittadini. Le dichiarazioni manipolatrici e inesatte dei promotori del progetto si susseguono senza mai rispondere alle domande specifiche dei giornalisti.